Zapewnienie bezpieczeństwa to jedno z głównych zadań administratorów budynku. W grę wchodzi tu m.in. naprawianie lub usuwanie awarii, prowadzenie kontroli technicznych (i dokumentowanie wyników), zapewnienie czystości budynku oraz ochrona przeciwpożarowa. W ramach tej ostatniej administrator zobowiązany jest do skontrolowania sytuacji co najmniej raz w roku. Co najmniej, bo w przypadku wybuchu pożaru uszkadzającego budynek lub wywołującego takie zagrożenie, konieczna jest kontrola natychmiastowa.
Obowiązki administratora budynku – co musi robić dla zapewnienia bezpieczeństwa?
Dobry administrator powinien cechować się dyspozycyjnością i gotowością do podejmowania działań w problemowych sytuacjach. Kiedy dochodzi do awarii, administrator jest osobą pierwszego kontaktu. Szczególnej uwagi wymaga ochrona przeciwpożarowa. Administrator powinien znać wszystkie związane z:
- czynnościami wykonywanymi w razie pożaru,
- rodzajami pożarów i sposobem alarmowania,
- rodzajami i lokalizacją gaśnic,
- oznaczeniem i zapewnieniem drożności, wysokości oraz szerokości drzwi ewakuacyjnych.
- konserwacją i naprawianiem sprzętu przeciwpożarowego.
- przygotowaniem budynku (wraz z jego zewnętrznym terenem) do przeprowadzenia akcji ratowniczych.
Przestrzeń budynku musi być zawsze przystosowana do liczby ludzi przebywających w środku. Chodzi tu m.in. o szerokość i liczbę dróg ewakuacyjnych, co pozwoli na sprawne przeprowadzenie akcji ratowniczej w sytuacji zagrożenia. Administrator powinien więc wyegzekwować przestrzeganie zasad przez wspólnotę mieszkaniową lub pracowników firmy (w zależności od charakteru budynku) i nakładać kary. Jednocześnie jego obowiązkiem jest słuchanie głosu wspólnoty użytkującej – przyjmowanie skarg, uwag, zażaleń. Większość pożarów wynika niestety z bagatelizowania zasad ochrony, nierzetelnego kontrolowania urządzeń ppoż.
Rozsądnym rozwiązaniem stosowanym przed administratorów jest nawiązanie współpracy z firmą świadczącą kompleksowe usługi ppoż. Pracownicy takich podmiotów są w stanie zapoznać się z dokumentacją i planami budynku, opracować instrukcję ppoż. dokonywać cyklicznych przeglądów gaśnic czy opracować plany ewakuacji. Nawiązanie stałej współpracy pozwala na wypracowanie najlepszych rozwiązań i opiera się na wzajemnym zaufaniu między pracownikami firmy a administratorem budynku.
Administrator nie jest zarządcą nieruchomości
Tak jak w każdej większej społeczności, zdarza się, że w budynku mieszkaniowym lub firmowym dochodzi do nieporozumień związanych np. ze stanem technicznym urządzeń czy porządkiem. Spory dotyczą przypisywania odpowiedzialności i nieprawidłowego rozróżnienia dwóch stanowisk: administratora a zarządcy nieruchomości. Zarządca nieruchomości ma obowiązków zdecydowanie więcej – dotyczą nie tylko kwestii bezpieczeństwa, ale też sprawnego zarządzania majątkiem właściciela budynku. Jest decyzyjny, realizuje konkretne plany właściciela i potrafi dobrze zainwestować w nieruchomość. Administrator ma mniejszą odpowiedzialność i obszar reagowania – nie zaplanuje remontu dachu, ale rozwiąże mniejsze, bieżące problemy np. z nieszczelnością okien. Poza tym poprowadzi korespondencję, stworzy bazę kontaktów i będzie nadzorował płatności.
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego łączenie tych funkcji jest zabronione. Rozróżnienie na poziomie prawnym to jedno – jest ono oczywiście uregulowane umową. Ale ważna jest też świadomość osób użytkujących dany obiekt. Tylko dzięki znajomości tych dwóch terminów i różnic między nimi można stawiać właściwe oczekiwania i żądać ich realizacji.
Inspirowane: adr-help.pl – szkolenie ppoż
